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开源证券地产资管方案违约 中小房企窘境刚初步?

来源:网络整理 作者:客人资讯网 人气: 发布时间:2018-10-26
摘要:房企的资金链的确很紧张,从大房企到中小房企均面临这一问题。单纯从活动性问题而言,一大关键起因是,房地产

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(原标题:开源证券地产资管方案违约 中小房企窘境刚初步?)

万科发布会“活下去”的标语点燃了房地产市场的情绪。近段工夫,覆盖在房地产企业头顶上的“乌云”一朵接着一朵,楼盘降价抛售、业主因房屋质量或降价“维权”、项目烂尾等音讯接踵而至。

风闻众多,真假难辨。中原地产剖析师张大伟对21世纪经济报导记者指出,事实上,目前看似吵得热闹,但实际上真正有降价行为的房地产公司或项目很少,仅属个案。但可以确定的是,房企的资金链的确很紧张,从大房企中小房企均面临这一问题。单纯从活动性问题而言,一大关键起因是,房地产企业在2016、2017年加杠杆行为太过激进,此刻可能深陷巨额债务到期和融资渠道收紧两面夹击的漩涡。

近日,21世纪经济报导记者得悉,开源证券作为打点人的“开源都会开展5号资产打点方案”,截至今年8月份本金到期未能如期归还。该资管方案期限两年,通过西藏信托放款至合肥的一家房地产企业京商交融置地有限公司(下称“京商交融”),京商交融为合肥房产企业国购投资集团(下称“国购集团”)部属项目公司。据记者理解,早在去年底至今年初,国购集团即初步有委托贷款发生逾期。

只管下半年以来央行已屡次降准,货币环境本质转向宽松,不过据记者多方理解,目前银行对房地产开发商的信贷额度仍处于紧张状态,信托、民间融资等其他渠道也在收紧。

一位金融机构相关人士对记者暗示,这种宽松水平仍不会扭转房地产商当前面临的资金窘境,有限的资金也主要流向大企业,反而加剧房企的马太效应,中小房企的处境尤为困难。“中小房地产企业的艰难日子才刚刚初步,债务违约、资产从事、兼并组合的状况目前只是个案,未来可能会增加。”

房企资管方案违约

21世纪经济报导记者取得的资料显示,“开源都会开展5号资产打点方案”创立于2016年,期限2年,方案融资规模1.8亿,实际融资1.659亿。预期年化收益率安排为:100万-300万份额为9.5%,300万以上为9.8%。资金投资于西藏信托作为受托人,发行设立的西藏信托·开源都会开展5号单一资金信托方案,向京商交融发放信托贷款,信托资金用于京商商贸城K区成立项目。

风控门径上的安排为:公司实际控制人袁启宏为融资的还本付息提供连带责任保证;交易对手安徽龙头企业国购集团为融资的还本付息提供不成取消的连带责任保证;京商交融土地及商业物业抵押。建筑面积合计83069.38平方米的商业房屋所有权提供抵押保证。抵押物评估值为50301.50万元,抵押率为35.78%。

只管如此,该资管方案产品依然发生违约。记者得悉,截至8月31日,按最初的还款计划,第一期应于8月3日归还的5000万本金中3000万未能如期归还,其余局部亦未归还。

违约之后,京商交融、国购投资以及实控人袁启宏出具答允,自9月1日起担保每周归还本金不低于1000万;担保9月30日之前完成抵押资产83069平方米的交易,并提早归还尚未到期贷款及利息;支付逾期期间的罚息。不过,这份答允亦未能履行。

10月11日,袁启宏对21世纪经济报导记者暗示:“这笔债务已经妥善办理,与投资人及打点人达成一致。第一期已经根本还清,第二期有点费事,我们有筹备,方案下个月全副还清。”

不过投资人对此暗示,截至目前,尚未收到新的还款计划,未与打点人、融资人造成一致意见。

此外,记者从合肥当地银行人士处得悉,早在去年底今年初,国购集团即初步有委托贷款发生逾期,并通过资金中介找其融资,称首期募集数十亿,“其时我们觉得风险比较大,没有接手。”

公开质料显示,国购投资是安徽省较大的住宅、商业地产开发及经营企业,在当地市场影响力较大。在“中国房地产开发企业500?强榜单”中间断四年入围100强,今年排名为69位;在2018?年8?月?29?日全国工商联发布的“2018年中黎民营企业500强”榜单中,名列355位。

财务呈文显示,截至今年6月30日,国购投资总资产471亿元,总负债为355亿元,资产负债率为75%。运营状况上,今年上半年,其营业收入33.3亿,同比下降-26%;净利润1.7亿,同比减少42%。在收入形成中,房地财富务收入19.6亿,占比59%,同比减少42%。

发力融资“过冬”

合肥当地资深房地财富人士暗示,京商交融最大的问题是商办体量太大了。易居钻研院智库中心钻研总监严跃进对记者暗示,对于当前此类商贸城来说,很多都涉嫌存在浮夸的宣传。因为住宅项目相对稳健,而商贸城自身招商和经营比拟照较不可熟,资金回笼和项目操盘等方面有所欠缺。此外此类企业对于资金运作可能不够标准,这也容易带来很多市场问题。相似企业将来要慎重看待商业办公等业态,还是要围绕住宅财富停止投资。

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